Rentas son más caras en Xalapa por llegada de estudiantes y funcionarios: precios, zonas más caras y consejos para ahorrar

Este fenómeno es resultado del crecimiento exponencial de la población en la capital veracruzana, y seguirá mientras no crezca la oferta de vivienda, explicaron Darío Fabián Hernández González, investigador del Instituto de Investigaciones en Estudios Superiores Económicos y Sociales (IIESES) de la Universidad Veracruzana, Jesús Morales Mateu, director general de la agencia inmobiliaria Jemmoma en Xalapa y Arturo Blanco Hernández, presidente de la Confederación Patronal de la República Mexicana (Coparmex).

Del incremento, coincidieron, en que son anuales y cada propietario y arrendatario hacen acuerdos. No hay datos oficiales, porque no hay regulación sobre este asunto. Es un tema de oferta y demanda. En Xalapa todavía son porcentajes que van acordes a la inflación. Los más importantes fueron en 2024 y 2025, a finales de año, 2.2% y 3.1%, respectivamente.

​Pese a que existe una infinidad de opciones, ciudadanos que rentan vivienda en Xalapa consideran que es complicado hallar un lugar que cumpla con todas sus exigencias como seguridad, que no falte el agua y que, al mismo tiempo, se ajuste a su presupuesto. ​Tanto para comercios como para particulares, es importante encontrar un sitio que les permita vivir cómodamente o tener más clientela.

Entre más céntrico es el inmueble, más caro resulta. Por el contrario, las rentas son más accesibles en colonias periféricas, a sabiendas de que estas zonas son menos seguras y se debe invertir más en transporte.

Hernández González señaló que ha estudiado el alza en los precios del arrendamiento en la zona conurbada de Xalapa desde hace tiempo. Desde su perspectiva, el aumento en el costo de las rentas no se justifica de manera mercantil ni burocrática. Del porcentaje de incremento dijo que no es constante ni homogéneo, los más importantes fueron en el año 2024 y 2025, que a finales de año, 2.2% y 3.1%, respectivamente, pero son datos aproximados.

Significa que en el ámbito del comercio y la administración hay un crecimiento exponencial de la población; hay una creciente inmigración hacia Xalapa que ha presionado los precios de la vivienda en arrendamiento. A mayor población, mayor escasez. Esta situación se agrava por el limitado acceso a créditos hipotecarios y el aumento en las tasas de interés, que resultan costosasHernández González,  investigador del IIESES

Ante la limitada oportunidad de compra, la opción del arrendamiento se vuelve necesaria. “Además, esta migración no es permanente; muchos son empleos temporales por temas de la burocracia. Vienen funcionarios de otras entidades y de otros lugares del estado, lo que genera un pico en la demanda”, añadió.

La realidad es que la inmigración, permanente o temporal, presiona el alza de precios e impacta a los arrendatarios. Los dueños suelen compensar los incrementos al predial (aunque sean menores al 2%) con alzas en las rentas en cifras que no siempre están justificadas.

Los incrementos, aunque cercanos a la inflación, no compensan el costo de vida que perciben tanto dueños como inquilinos. De hecho, los arrendadores se ven muy afectados por el tema inflacionarioHernández González,  investigador del IIESES

Finalmente, opinó que los gobiernos estatal y municipal deberían regular este mercado con mayores controles y el establecimiento de tasas máximas y mínimas de arrendamiento. Un mayor acceso a la vivienda propia sería la solución definitiva para evitar incrementos abruptos y constantes.

Advirtió que, si no se pone atención en generar más oferta disponible, “sí se corre el riesgo de que en los próximos años se disparen los precios porque la demanda supera la oferta, una situación que ocurre en todo el país y de la que Xalapa no es la excepción”.

Detalló que la capital veracruzana posee un mercado de rentas muy dinámico, especialmente para estudiantes, funcionarios y cuerpos docentes. El reto, indicó, es lograr que la oferta supere siempre a la demanda para que los precios se mantengan contenidos y los inquilinos tengan la ventaja de poder elegir dónde vivir.

Hay costos para todos los segmentos. Lo que sí es un hecho es que las propiedades disponibles se rentan en muy poco tiempo; vuelan del mercadoJesús Morales Mateu, director general de Jemmoma

Recordó que Xalapa funciona como una “ciudad satélite” para muchas comunidades cercanas y, por su calidad de vida, resulta muy atractiva. “Eso ocasiona que más familias busquen quedarse en la zona; primero rentan y, eventualmente, buscan la opción de compra”, concluyó.

En el caso de Arturo Blanco Hernández, de la Confederación Patronal de la República Mexicana (Coparmex), explicó que las empresas que rentan en esta capital generalmente acuerdan cada año pagar un incremento acorde a la inflación.

Comentó que muchos empresarios rentan inmuebles para instalar su negocio, en el caso de Coparmex se pide a los emprendedores que traten un incremento de la renta anual, por debajo del 7%, lo que significa estar al nivel de la inflación del año anterior, pero es cuestión de cada empresario.

​Sobre el alza en el costo de los alquileres en la capital, el empresario Alfonso Ruiz Carpinteiro, propietario de Foto Ruiz, ubicado en la calle Revolución, explicó que, si bien las rentas en el centro de la ciudad son elevadas, para los establecimientos representan una mayor posibilidad de hacer crecer el negocio.

​Comentó que, en su caso, el comercio funciona en dicho local desde 1991. Expuso que cada año hay un aumento aproximado del 5% en el monto del arrendamiento: “A veces es menos; creo que nos va bien porque somos puntuales para pagar y eso nos lo toma en cuenta el dueño del inmueble”.

​Es obvio que el centro tiene su valor; aquí siempre hay movimiento y mejores opciones para vender. Así que, aunque sea más elevada la renta, es lo mejor para nosotros. Si nos vamos más lejos, cambia todo. Una cosa por otraAlfonso Ruiz Carpinteiro, propietario de Foto Ruiz

​Respecto a si las rentas son caras, admitió que sí, pero reiteró que en su situación particular existe flexibilidad: “Nos consideran porque somos muy puntuales al pagar y eso tiene mucho que ver para que la negociación sea favorable para ambas partes”.

​Indicó que por cuestiones laborales busca un lugar céntrico; sin embargo, los que ha encontrado, cuartos independientes con acceso a cocina y baño, cuestan aproximadamente cuatro mil 500 pesos, una cifra que considera elevada. “He hallado algunos por mil o mil 500 pesos, similares, pero en colonias más alejadas. No me conviene porque tendría que pagar transporte y son zonas menos seguras”, explicó.

​Elizeth Abundio Santos, originaria de Altotonga y con cinco años de residencia en Xalapa, comentó que, bajo su perspectiva, las rentas son accesibles porque siempre busca opciones económicas. “Ahora vivo en la colonia Campo de Tiro, en un cuarto barato; pero sí, la verdad es complicado residir en esa colonia porque no es tan segura”, mencionó.