Por: Claudia Ávila Connelly, Asociada COMEXI
Pero más allá de lo presente, hay tendencias de más largo plazo que sin duda están impulsando cambios de fondo en el mercado inmobiliario industrial, entre las cuales destacan:
Los vientos adversos en el mundo se han vuelto constantes. La guerra comercial entre Estados Unidos y China, la negociación del T-MEC, las presiones migratorias, la inseguridad, el auge de movimientos populistas y más recientemente, el COVID-19 (coronavirus) han generado una incertidumbre mayor en los mercados. No obstante, ¿Cómo nos explicamos que en 2018 y 2019, los espacios industriales en México han seguido disfrutando de una sólida demanda?
Este dinamismo ha sido posible, gracias a que la Inversión Extranjera Directa (IED) sigue llegando al país, debido a ciertos factores, entre los cuales destacan, el crecimiento de la economía de Estados Unidos, que aún estando por debajo de lo planeado, al cierre de 2019 registró un crecimiento por arriba del 2%; y la confianza del consumidor en ese país, que registra índices aún altos a febrero de 2020. Y es que la ocupación en los parques industriales está estrechamente ligada a los flujos de IED, de los sectores de manufactura y logística.
La inversión sigue llegando a México porque el país sigue siendo atractivo para las empresas globales, por su posición geográfica privilegiada y vocación manufacturera, lo que le ha permitido integrarse a las cadenas productivas de Norteamérica. Ello, aunado a la disponibilidad de talento humano, infraestructura, conectividad, costos competitivos, estabilidad macroeconómica y un amplio mercado doméstico. Sin embargo, hay el riesgo de perder dicho posicionamiento, ante la desaparición de ProMéxico y el retraso de la puesta en marcha de una nueva estrategia nacional de promoción.
1) El cambio climático que está empujado a las empresas instalarse en espacios que permitan el ahorro de energía y el uso de energías renovables, el reciclamiento y reúso del agua y el manejo responsable de residuos. En un siguiente nivel, la demanda se inclina hacia la economía circular, a partir del establecimiento de sistemas que faciliten el uso de los residuos en la producción de nuevos productos o servicios.
2) La Agenda 2030 de la Organización de Naciones Unidas que plantea los Objetivos de Desarrollo Sostenible, la cual está generando conciencia en las empresas para poner en práctica estándares “Medioambientales, Sociales y de Gobernanza”, o ESG por sus siglas en inglés. Ello, para mitigar el impacto de la producción en el medio ambiente, y promoviendo políticas anticorrupción, diversidad en las juntas directivas, respeto a los derechos humanos y desarrollo comunitario.
3) La disrupción tecnológica que está rompiendo con los modelos comerciales tradicionales y las cadenas de valor, incluyendo por supuesto, al sector inmobiliario. Por ejemplo, el comercio electrónico ha generado un menor consumo en las tiendas, provocando el cierre de muchas cadenas minoristas. Ello está detonando a su vez una mayor demanda de edificios industriales más pequeños para distribución y almacenamiento, que estén ubicados dentro de las zonas urbanas, para atender las compras en línea. Otro caso es el auge de los robots en sustitución de la fuerza laboral, lo que implicará un impacto importante en el tamaño y escala de las instalaciones industriales. Asimismo, las tecnologías de información (TIs) han creado un cambio de lo físico a lo digital en diversas actividades productivas.
4) El factor humano que ahora demanda espacios con amenidades para mejorar su experiencia en el trabajo. Y es que actualmente, más allá de los salarios, las personas buscan condiciones laborales que les permitan una mejor calidad de vida durante su jornada laboral. Condiciones como áreas verdes y recreativas, guarderías, centros de capacitación, centros básicos de salud y primeros auxilios, centros de consumo, cajeros automáticos, ciclo pistas, transporte público, entre otras, están convirtiéndose en los nuevos requerimientos de los clientes para bajar los riesgos de rotación de personal e incrementar la productividad.
Todas estas tendencias están creando oportunidades para nuevos tipos de espacios industriales que sean inteligentes, ecológicos y amigables con las comunidades. Coincide además que los inversionistas institucionales se están inclinando hacia empresas que invierten en tecnologías para preparar los edificios del futuro.
En conclusión, hay nuevas fuerzas disruptivas que representan un gran desafío para los desarrolladores inmobiliarios industriales. Es necesario planear a futuro, dando prioridad a las necesidades de los usuarios. Esto significa que no será suficiente pensar sólo en la infraestructura, los edificios, las rentas y el financiamiento. Hoy se requiere adoptar una actitud proactiva para poder atender las nuevas demandas del mercado. De ahí la importancia de la resiliencia, como la capacidad para enfrentar los cambios vertiginosos y adaptarse a las nuevas condiciones del mercado, en un ambiente de incertidumbre.
