Cultura Tributaria

Impuestos en la enajenación de inmuebles

Sergio Ledezma

En lo general las personas físicas en el momento de vender un bien inmueble tienen la percepción de lo injusto de los impuestos, para ello es necesario conocer cuáles son los impuestos que se pagan en la enajenación de bienes inmuebles, incluso las exenciones en estas cargas tributarias, además de los conceptos que se pueden deducir a efectos de que se pague lo justo y no más.

El punto de partida tiene que ser en entender que la enajenación de un bien, consiste en la traslación de la propiedad por cualquier medio, bien puede ser una venta, donación, herencia, permuta, adquisición por prescripción y otras tantas; en estas operaciones encontraremos, terrenos, construcciones adheridas al suelo, casa habitación, bodegas, locales comerciales, entre otros, y se dará tratamiento diverso dependiendo de lo dispuesto en la ley correspondiente.

En los impuestos federales, debe observarse que les es aplicable el impuesto sobre la renta –ISR- y el impuesto al valor agregado –IVA-; el primero como hemos comentado antes, grava el incremento del patrimonio de las personas, por tanto éste debe calcularse sobre la ganancia obtenida en la enajenación, por lo que para conocerla, se disminuye del precio de venta el costo fiscal actualizado, ese costo fiscal actualizado se obtiene de aplicarle al precio de compra la inflación generada durante todo el tiempo en que se tuvo la propiedad.

Así, a esa ganancia se aplicará un procedimiento de cálculo establecido en la ley, con la intención de que se cause un impuesto no gravoso, que da como resultado que se aplique una tasa equivalente a la que se pagaría aplicando a la ganancia proporcional a un año, lo que significa que para ello, la ganancia se divide entre el número de años que se tuvo la propiedad y a una de esas porciones se aplica una tarifa, obteniendo una tasa de impuesto y esa a la vez, ha de ser la que corresponda a toda la ganancia, ese impuesto puede ser desde 1.92 por ciento y hasta 35 por ciento, dependiendo del monto de la ganancia ya que se aplica una tabla progresiva.

En el caso de enajenación de casa habitación, la ley del impuesto sobre la renta en su artículo 93 fracción XIX a), se establece la exención para los ingresos obtenidos hasta por una cantidad de setecientas mil unidades de inversión, en el caso de que exceda de esa cantidad, el resto causará el impuesto, esta exención puede tomarse solamente una vez cada tres años, por lo que si se enajena otra casa habitación en ese lapso, no le es aplicable la exención.

También en esas operaciones de enajenación de bienes inmuebles puede causarse el IVA, por lo que debe observarse que, si se trata de locales comerciales, bodegas, oficinas y cualquier construcción destinada a un uso diverso a la casa habitación, se causa el impuesto y debe pagarse el 16%, que en caso de pagarlo, a su vez quien lo haga, puede acreditarlo, lo que implica que lo puede disminuir del que deba pagar al fisco por la realización de sus operaciones ordinarias que causan impuesto.

Así, en este aspecto la exención del IVA le es aplicable a las construcciones adheridas al suelo destinadas a casa habitación, a la enajenación del terreno también le es aplicable pero en ese caso se pueden ubicar casos especiales, en el caso de que lo que se enajena es solamente un terreno, no se observa mayor problema, pero en el caso de que se enajene una construcción diversa a la casa habitación, como bodega, oficinas, local comercial, debe hacerse la separación del precio de venta del terreno y de la construcción para identificar que el IVA se cause sólo sobre el precio de la construcción, cuando no se pueda hacer esa separación se considera que del total de la operación el 20 por ciento es el valor del terreno, por lo que no se causaría el IVA.

En el caso de que la operación la esté realizando una persona física que no se dedique a comprar y vender inmuebles como actividad empresarial, en el momento de la escritura, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales calcularán estos impuestos bajo su responsabilidad y lo enterarán al fisco, en el caso del Impuesto Sobre la Renta, se considera un pago provisional a cuenta del impuesto anual.

No debe dejarse a un lado, la causación del Impuesto sobre traslado de dominio que debe pagarse por enajenación, donación, permuta, y en general cualquier operación que transmita la propiedad, la tasa de este impuesto es variable dependiendo del municipio donde se realice, para el caso del municipio de Querétaro, va del 4.5 por ciento al siete por ciento, dependiendo del valor, en otros municipios del país no rebasa el dos por ciento y es muy variable en todo el país, debido a que se trata de un impuesto municipal.

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